Zigtausend kroatische Immobilien wurden ohne Genehmigung gebaut oder erweitert. Sie übernehmen das Problem.
Die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) bestätigt, dass ein Gebäude entsprechend den genehmigten Plänen errichtet und legal nutzbar ist. In Kroatien fehlt diese Genehmigung bei einer erheblichen Zahl von Immobilien — besonders bei älteren Häusern und sanierten Landimmobilien — ganz oder für einzelne Gebäudeteile.
In den 1970er- bis 1990er-Jahren wurden Bauvorschriften locker gehandhabt, und viele Eigentümer bauten ohne Genehmigung oder erweiterten informell. Nach der Unabhängigkeit und dem EU-Beitritt wurden die Regeln deutlich verschärft — die Altbauten blieben. Viele Verkäufer haben nie eine Nutzungsgenehmigung beantragt, weil sie zum Verkauf nicht verlangt wurde.
Die Baugenehmigung (građevinska dozvola) erlaubt den Bau. Die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) bestätigt, dass der Bau wie genehmigt fertiggestellt wurde. Beides ist erforderlich. Ein Gebäude kann eine Baugenehmigung ohne Nutzungsgenehmigung haben, wenn die Fertigstellung nie abgenommen wurde — oder beides nicht besitzen, wenn es vollständig informell errichtet wurde.
Ohne Nutzungsgenehmigung dürfen Sie das Gebäude nicht zu seinem Zweck nutzen. In einigen Gemeinden können Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser) nicht auf Sie umgeschrieben werden. Finanzierungen scheitern regelmäßig an der fehlenden Genehmigung. Eine touristische Vermietung ist nicht möglich, weil die Kategorisierung (kategorizacija) die Nutzungsgenehmigung voraussetzt. Und Sie übernehmen bestehende behördliche Verfahren und Geldbußen des Voreigentümers.
Kroatien hat mehrere Legalisierungswellen durchgeführt, mit denen informelle Bauten nachträglich genehmigt werden konnten. Die letzte große Frist endete 2013. Wurde eine Immobilie bis dahin nicht legalisiert, sind die Möglichkeiten begrenzt und teuer — manche Objekte lassen sich nach geltendem Recht überhaupt nicht mehr legalisieren.
Verlangen Sie die Nutzungsgenehmigung — oder bei Bauten vor 1968 die Baugenehmigung, da diese automatisch als legal gelten. Prüfen Sie, ob die Genehmigung alle Gebäude auf dem Grundstück abdeckt und nicht nur das Haupthaus: Pool, Nebengebäude, überdachte Terrasse und Garage sind häufige Problemfälle. Klären Sie bei der zuständigen Bauaufsicht, ob ein Abbruchbescheid (rješenje o uklanjanju) gegen die Immobilie vorliegt.
Deutsche, österreichische und Schweizer Käufer erwarten, dass eine Immobilie behördlich abgenommen ist — dieses Konzept existiert in Kroatien für Altbauten oft nicht. Der Notar weist bei der Beurkundung auf die fehlende Genehmigung hin, hält den Kauf aber in der Regel nicht auf. Die Entscheidung, ob Sie das Risiko tragen, liegt bei Ihnen, nicht beim Notar.
Wichtig: Verkäufer sind zur Offenlegung des Genehmigungsstatus verpflichtet, was jedoch häufig unterbleibt oder unvollständig bleibt. Eine unabhängige Prüfung bei der zuständigen Baubehörde ist unverzichtbar.
Unser KI-Bericht prüft „Fehlende Nutzungsgenehmigung“ — und zehn weitere Risikokategorien — bezogen auf Adresse, Region und Bautyp Ihrer Immobilie, mit einer Checkliste für Ihren Anwalt.
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