Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Rechnen Sie mit 25 bis 40 Prozent mehr bis zur Fertigstellung.
Ausländische Käufer unterschätzen die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Kroatien systematisch. Der Kaufpreis ist der Beginn. Mit Grunderwerbsteuer, Anwalts- und Notarkosten, Maklerprovision und den unvermeidlichen Einrichtungskosten liegen die tatsächlichen Erwerbskosten typischerweise 25 bis 40 Prozent über dem Angebotspreis.
Kroatien erhebt 3 % Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) auf jeden Immobilienkauf. Diese zahlt der Käufer. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlich festgestelltem Marktwert — die Steuerbehörde kann nach oben korrigieren, wenn ihr der erklärte Preis zu niedrig erscheint. Das allein bedeutet bei den meisten Transaktionen einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag.
Sie brauchen einen unabhängigen Anwalt — nicht den Anwalt des Verkäufers und nicht den vom Makler empfohlenen. Ein guter Immobilienanwalt berechnet 1 bis 2 % des Kaufpreises, bei komplexen Fällen mehr. An der rechtlichen Vertretung sollten Sie in Kroatien nicht sparen: Dies ist kein Markt, in dem eine Standardabwicklung alles erkennt.
Jeder Immobilienkauf in Kroatien muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren (javni bilježnik) sind gesetzlich geregelt und wertabhängig; bei einer üblichen Wohnimmobilie liegen sie meist zwischen 500 und 2.000 €. Sowohl Vorvertrag als auch Kaufvertrag werden beurkundet.
In Kroatien zahlt häufig sowohl Käufer als auch Verkäufer Provision — anders als in manchen Märkten, in denen nur der Verkäufer zahlt. Die Käuferprovision liegt üblicherweise bei 2 bis 3 % des Kaufpreises. Das sollte im Maklervertrag ausdrücklich stehen, ist aber nicht immer der Fall.
Auch eine als „bezugsfertig“ angebotene Immobilie erfordert für einen ausländischen Käufer meist erhebliche Investitionen: Umschreibung oder Ausbau der Versorgungsschlüsse, Möbel und Geräte, Sicherheitstechnik, Außenanlagen und die üblichen nach dem Kauf entdeckten Mängel. Kalkulieren Sie mindestens 20.000 bis 50.000 € für ein Objekt, das „nur noch fertiggestellt“ werden muss.
Jährlicher Unterhalt, Nebenkosten und Rücklagen bei Eigentumswohnungen, Grundgebühren für Versorgung, Kosten der Tourismuslizenz bei Vermietung sowie Steuererklärungspflichten als Vermieter. Diese Positionen fehlen in der Erstkalkulation fast immer — und sie fallen jedes Jahr an, nicht einmalig.
Wichtig: Makler und Verkäufer haben kein Interesse daran, die vollständige Kostenlage zu erklären. Erstellen Sie immer eine Gesamtkostenrechnung, bevor Sie einen Preis akzeptieren oder eine Anzahlung leisten.
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